올 상반기 상업용 부동산 거래액, 전년대비 40% 수준

2023년 상반기 상업용 부동산 거래 시장이 금리 부담 등의 요인으로 2022년에 비해 크게 위축되는 것으로 조사됐다. NH투자증권에서 최근 발표한 '2023 상업용 부동산 시장 동향 및 전망' 보고서에 따르면, 올해 초 상업용 부동산 매매금액과 거래량이 최저를 기록했다고 발표했다. 다만, 하반기들어 다소 회복하는 모습을 보이고 있지만 뚜렷한 회복세는 아니다.

상업용부동산(Commercial Property)은 수익을 목적으로 상업활동에 이용하는 부동산을 의미한다. 다른 표현 으로 임대수익이나 자본이득을 얻을 수 있는 수익 부동산(Income Property)이라고 도 한다(임석희, 이재우 1999). 상업용부동산은 유형별로 크게 업무시설(오피스, 오피스텔)과 상업시설(상가, 공장, 음식점, 여가시설 등) 로 분류되며, 일반적으로 업무시설은 오피스 빌딩, 상업시설은 상가(리테일, 매장용)로 지칭하고 있다.

• 상업용 부동산의 용도별 분류

NH투자증권에 따르면 2023년 상반기 전국 및 서울시의 상업용 부동산 총 매매금액은 전년동기의 40% 수준에 불과하며, 거래량 또한 2022년 상반기에 비해 40~50% 수준으로 조사됐다.

서울시 구별 거래규모를 보면 강남구가 거래량 90건, 총 거래금액 1조3,180억원으로 가장 많았고, 다음으로 중구(69건, 9,780억원), 서초구(37건, 5,230억원), 송파구(19건, 4,460억원), 용산구(33건, 3,750억원) 순이었다.

토지 평단가는 서울시 전체로 놓고 보면 평당 8,400만원이며, 지역별로는 강남구가 평당 1억5,800만원, 중구 1억1,600만원, 성동구 10,600만원 순이었다.

특히 2022년 3분기부터 2023년 2분기까지 서울시 오피스, 중대형 상가, 소규모 상가 임대수익률은 증가하는 추세로 조사됐다.

HN투자증권은 2023년 하반기는 약세장 속이지만 점진적인 거래가 증가해 연착륙 가능성이 높다고 전망했다. 하지만 시장회복은 금리 불확실성 해소가 어느정도 이루어진 이후에나 가능하다고 분석했다. NH투자증권은 금리부담과 오피스 매개가격지수와 GDP갭확대 등의 위험요인이지만, 오피스 임대료가 꾸준히 상승하고 있고, 인허가 및 착공물량 감소 등의 기회요인이 상존한다고 설명했다.

따라서 상업용 부동산 시장은 2024년 상반기 이후부터 중장기적 접근이 필요하고, 상업용 부동산 매입시에는 지역 선정 및 시장 분석, 다양한 매물검토가 필요하다고 제언했다. 또한 현재는 금리가 부담되는 상황으로 대출비율은 이전보다 적게 가지고 있는 것을 추천했다. 따라서 LTV(담보인정비율) 기준 50% 이하가 적정하다는 것.